1- Ne pas faire de recherches sur le quartier de l’immeuble convoité

Il se peut que vous trouviez une offre dans un quartier que vous ne connaissez pas. Ce n’est pas forcément une erreur, mais ne pas se renseigner avant l’achat en est une.  Faites donc des recherches. Centris vous permet, par exemple, de connaître les données sociodémographiques.

Cela vous permet d’en apprendre plus sur le marché de la location dans cette zone.

Par exemple, pour le Plateau Mont-Royal :

Lien vers l’outil de Centris : https://www.centris.ca/fr/outils/profil-de-la-population

Aussi, faites un tour sur des sites comme Kijiji ou Craigslist, pour vérifier le type d’appartement proposé et le prix du secteur.  

2- Une mise de fonds pas accessible immédiatement

La bonne occasion peut arriver vite. Il faut donc être prêt et la mise de fonds doit être immédiatement accessible. Il peut arriver que la somme nécessaire pour la mise soit bloquée dans un compte ou à l’étranger, etc.

Dans notre cas, une partie de la mise de fonds était à l’étranger. Notre principale difficulté a été de devoir faire rapidement un transfert international en limitant les frais de banque. L’autre défi était de joindre un conseiller vu le décalage horaire, ce qui a failli faire échouer le financement de l’achat.

3- Ne pas assez questionner les locataires résidents

N’hésitez pas, lors de la première visite ou lors de l’inspection de l’immeuble à questionner les locataires. Même si les questions comme  »Est-ce que le voisinage est tranquil ? »,  »Avez-vous déjà eu des problèmes dans l’immeuble? », etc. peuvent paraitre bête, elles peuvent permettre de mettre le doigt sur des difficultés futures entre locataires ou sur l’immeuble. Par exemple, vous pouvez découvrir que les tuyaux gèlent en hiver, élément qui a été omis dans la déclaration du vendeur. Vous pourriez donc négocier le prix de l’immeuble en conséquence.

4- Mauvaise estimation des coûts de fonctionnement de l’immeuble

Lors d’un achat immobilier, l’objectif premier et de dégager un cashflow positif. En cas de cashflow négatif, vous risquez en plus de nuire à votre budget, de perdre la confiance des banques. Cela serait fâcheux pour un prochain achat.

Il faut donc vérifier chaque bail de l’immeuble pour voir les services inclus (ex.: déneigement, électricité, etc.)

Aussi en général, la règle recommande de prévoir pour les frais d’entretien ou des réparations mineures, environ 50 dollars par appartement et par mois.

5- Trop vous fier à votre banque, votre agent, etc.

Lors de la transaction immobilière ne vous fiez pas entièrement à votre banque, au vendeur, au courtier et enfin à toute autre personne reliée de près ou de loin à la transaction immobilière.

Il ne faut perdre de vue que presque tous les intervenants sont intéressés financièrement par la transaction.

Bien sûr, je en dit pas que ce sont tous des escrocs, mais je vous suggère ici de réfléchir grâce à votre bon sens et ce que vous avez déjà lu et/ou appris. Il vaut mieux louper une transaction immobilière que d’acheter en raison d’une «bonne affaire» qui se transformera en catastrophe.

6- Ne succombez pas à l’effet « WOW ».

Vous risquez de faire un achat au-dessus du prix du marché. N’oubliez pas, n’essayez pas de vous projeter dans l’immeuble, vous n’allez pas y vivre.

Il y a deux types d’investisseurs en immobilier: le premier est celui qui aime posséder de beaux immeubles et en fait une fierté. Le second est celui qui accorde de l’importance aux chiffres et à la rentabilité. Pour un premier achat locatif, être le second est à privilégier.

Ne payez pas plus cher pour le FLIP immobilier de quelqu’un d’autre !

7- Prendre pour acquis tout ce que dit l’inspecteur

Avec l’inspection de votre immeuble, l’inspecteur va vous remettre les différents points que celui-ci a remarqué. Ce rapport peut vous servir à renégocier le prix, à vous retirer d’une vente ou à prévoir les travaux dans le futur. Il est vital et aucune excuse n’est valable pour ne pas faire d’inspection avant un achat.

Mon conseil ici est de suivre l’inspecteur jusqu’à dans les moindres recoins (toit, vide sanitaire, etc..), afin qu’il vous explique directement les problèmes qu’il remarque. Ainsi, il sera plus facile de vous faire votre propre idée. De plus, l’inspecteur n’est pas infaillible malgré qu’il peut être excellent. Si vous avez un doute, rien ne vous empêche de faire venir une contre-expertise et de faire estimer les coûts des travaux avant l’achat.

8- Ne pas faire jouer la concurrence pour le taux d’intérêt de l’hypothèque

 Ne pas négocier avec les banques est une erreur. N’hésitez pas à franchir la porte de plusieurs banques et d’obtenir plusieurs pré-approbations. Avec de la chance, vous tomberez sur un banquier motivé qui égalera ou dépassera les taux de ses concurrents.

Une banque n’est pas comme votre conjoint(e), n’hésitez pas à être infidèle !

Par exemple, nous avons obtenu une réduction de 0.65% sur le taux initial proposé par le banquier et le taux final en faisant jouer la concurrence.

Il y en a bien sûr plein d’autres erreurs, n’hésitez pas à nous les partager en commentaires !

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